Как сделать так, чтобы при снижении процента ипотеки не росла стоимость жилья

Конец июля порадовал несколькими новостями про ипотеку и в целом про жилье в России. Максимально на слуху – снижение ставки ЦБ до исторического минимума в 4.25%. Чуть менее заметным оказались августовские новости про продолжение субсидирования процентов по ипотеке от государства банкам-участникам, снижение первоначального взноса при льготной ипотеке с 20% до 15%. Помимо этого, общую сумму кредитов, выдаваемых банками на ипотеку под 6,5% годовых, хотят увеличить с 740 до 900 миллиардов рублей. С апреля российские банки уже выдали 103 тысячам заемщикам эту льготную ипотеку под на общую сумму 270 млрд рублей. Это примерно 6 млн квадратных метров нового жилья.

Самая оптимистичная новость из всех – что Президент продолжает упоминать заявленную ещё в марте 2020 года цель выйти на ввод 120 миллионов квадратных метров нового жилья каждый год.

Власть делает шаги в правильном направлении. Конечно, это все ещё не делает жилье доступным для большинства. Для этого обязательно нужно удвоение доходов наименее оплачиваемых 50% населения страны, недопущение роста цен на жилье – и снижение стоимости ипотеки до 2 – 2.5% годовых.

Итак, чтобы сделать жилье доступным каждой семье нужно…

1. Увеличить доходы граждан. Курс Благополучия подробно описывает, как достигается удвоение доходов наименее оплачиваемых 50% населения за короткий срок. Здесь нет никакой фантастики – опыт многих стран подтверждает рост низких доходов вдвое, втрое быстрее роста ВВП, если применяются инструменты «Политэкономии благополучия».

2. Снизить стоимость ипотеки – она пока снижается все ещё в рамках действующей финансовой модели страны – то есть, ипотечные кредиты выдаются частными банками под очень высокий процент, и этот процент становится доходом частного финансового сектора. А государство, если очень хочет, может заплатить банкам часть этих процентных доходов вместо граждан-заемщиков. В этом и есть суть сегодняшнего снижения ипотечной ставки.

В главных странах Запада ипотека стоит около 2% в год, и потому практически не требует программ субсидирования ипотечной ставки. Там главная проблема другая, и решать её России ещё предстоит – завышенная стоимость жилья, в первую очередь через высокую стоимость земли, на которой стоит частный или многоквартирный дом.

Следующим шагом для властей России должна стать организация жилищного кредитования через государственные и частные банки, в рамках которой новые кредиты можно создать под низкие проценты и без возмещения государством каких-либо сумм банкам.

Помним главный постулат Политэкономии благополучия – новая денежная масса в государстве есть рост банковских кредитов, и они создаются из воздуха, и сами по себе ничего не стоят. Поэтому в случае ипотечных кредитов риск потерь даже для частных банков – минимален.

Этот шаг потребует или прямого разрыва с «Базельскими» нормами банковского капитала Банка международных расчетов (BIS), или, по примеру Китая, некоторого «мухлевания» в обход Базельских правил.

Пока нет политического решения об «отказе платить дань Золотой Орде» (в нынешних реалиях – пока нет решения об отказе России выполнять правила МВФ и подобных институтов), можно пока продолжать решать проблему стоимости ипотеки комбинацией трех шагов:

• снижением ставки ЦБ (делается, и достаточно быстро!);
• продолжением субсидирования стоимости ипотеки средствами госбюджета;
• принуждением российских банков со стороны ЦБ снижать разрыв между ставкой ЦБ и стоимостью ипотеки, который пока ещё неприлично высокий — более трех процентных пунктов.

3. Не допустить рост цен на жилье

Посмотрев на две составляющие доступности жилья – рост личных доходов большинства, и стоимость ипотеки, рассмотрим и третью. Она критически важна – если её не выполнить, то рост доходов населения и дешевая ипотека будут «обнулены» ростом цен на жилье.

Рост доходов даже на 50%, при отмене НДФЛ на доходы ниже 2 МРОТ (смотри программу «Курс Благополучия») увеличивает допустимый ежемесячный платеж по ипотеке почти вдвое. С зарплаты 30 тысяч рублей еле можно выполнить платеж в 12 тысяч рублей и все ещё сводить концы с концами. С зарплаты 45 тысяч рублей при нулевом НДФЛ на первые 24 тысячи рублей, становится возможным для той же семьи платеж в 20 тысяч рублей в месяц.

Снижение стоимости ипотеки с вчерашних 10-11% до 3% опять же почти удваивает стоимость и размер возможной для приобретения квартиры в рамках одного и того же ежемесячного платежа в случае 20-летней ипотеки. То есть  — за один и тот же ежемесячный платеж можно купить однокомнатную квартиру при 11% ипотеке, и 3-комнатную квартиру при 3% ипотеке. Соответственно, комбинация роста доходов и снижения стоимости ипотеки делает жилье в России доступным практически для каждого. Но лишь при условии, что оно будет стоить столько же, сколько и сегодня.

А вот с этим – самый большой риск для доступности жилья в России. И рост доходов, и снижение процента по ипотеке увеличивают спрос на жилье. При этом требуемый рост доходов для наименее оплачиваемых неизбежно увеличит зарплаты и среди строительных рабочих. Опыт того же Китая показывает, что есть только один способ сдержать рост стоимости жилья при доступной ипотеке, при быстро растущих доходах покупателей массового жилья, и при растущих зарплатах строителей. Это – низкопроцентное кредитование застройщиков и строительство требуемой инфраструктуры за счет бюджетных средств, с последующим возмещением части стоимости инфраструктуры при строительстве и продаже жилья.

Застройщики должны делать то, что у них получается лучше всего – предлагать наиболее привлекательную квартиру или дом в районе массовой застройки и построить его с наименьшими затратами.

Взять это на себя не может ни одно государственное агентство. Но вот подготовку участков и всей инфраструктуры, от канализации до детских садов – государственные агентства сделают гораздо лучше. В каждом районе города (или за городом), конкретную подстанцию, коллектор, детский сад и школу можно построить только один раз – а новых проектов по жилью может быть много, и они хорошо конкурируют между собой для наилучшего качества для покупателя при наименьшей цене.

Такой подход противоречит либеральной догме, все ещё контролирующей умы большинства чиновников в экономическом блоке российской власти. Помимо «идеологической заразы» внутри федеральных ведомств, есть ещё и чисто прагматичный интерес муниципальных властей на местах и сотрудников самих поставщиков коммунальных услуг («монополистов»)  — быть распределителями дефицитного ресурса за разные способы поощрения.

Переход к выделению бюджетных средств на достройку инфраструктуры и подготовку участков дает властям мощный инструмент по сдерживанию роста цен на жилье.  Сейчас в цене нового жилья затраты на присоединение к сетям, компенсация различных снятий ограничений в сетях, дороги – вместе с огромной коррупционной составляющей —  достигают 25% в стоимости новых квадратных метров.

Именно для администрирования этих затрат по всем субъектам федерации наша программа «Курс Благополучия» и предусматривает создание Фонда Жилищного Строительства (ФЖС), одновременно с выдачей низкопроцентных займов через госбанки на эти нужды. 500-600 миллиардов рублей в год таких субсидий способны обеспечить достаточно сетей и участков в России для строительства 120 – 140 млн метров жилья каждый год в течение 10 лет при сохранении нынешних цен на него. Разумеется – если будут выполняться рекомендации «Курса Благополучия» по мерам роста доходов населения.

Еще не дожидаясь организации этого суперведомства, можно, как пилотный проект, выделить нескольким регионам бюджеты на инфраструктуру и подготовку участков, исходя из 4000 — 5000 рублей на одного жителя, для обеспечения строительства нового жилья примерно 0,8 — 1 кв. м на одного жителя в год. Кредитование (также низкопроцентное и через госбанки) самого строительного процесса способно убрать у застройщиков ещё около 7 — 10% стоимости квадратного метра, в который сейчас обходится система эскроу-счетов вместо прежнего механизма долевого строительства.

Доступное жилье для каждой российской семьи с практически любым уровнем доходов все ближе. Чем быстрее российские власти признают подлинные экономические законы – тем быстрее инструменты «Курса Благополучия» появятся в повестке правительства РФ. И тогда 120 миллионов метров нового жилья в год без роста цен станут реальными уже в 2022-2023 году.

• Больше доходов – в первую очередь для бюджетников всех видов, пенсионеров, получателей социальных выплат. Зарплаты в частном секторе вырастут «зеркально» и автоматически.
• Низкопроцентные займы от госбанков – частным заемщикам — застройщикам.
• Государственное субсидирование новых сетей и новых участков – сразу в несколько пилотных регионов, и параллельно организовывая Фонд Жилищного Строительства (ФЖС).

Группа разработчиков
экономической программы «Курс Благополучия»